IPE D.A.CH Chefredakteur Frank Schnattinger sprach mit Prof. Dr. Hartmut Leser, Partner, Sprecher der Geschäftsführung Deutschland und CIO der FREO-Gruppe, über seinen Wechsel von Aberdeen Standard Investments zum Private Markets Spezialisten und die aktuellen Herausforderungen bei Immobilieninvestments.
IPE D.A.CH: Wie kam es zum Wechsel zu der auf den Immobiliensektor fokussierten FREO?
Leser: Die FREO versteht sich als Anbieter im Bereich Private Markets, aber der historische Ursprung und der größte Geschäftsbereich ist in der Tat das Immobiliensegment. Ich konnte in meinen 15 Jahren als Vorstandsvorsitzender von Aberdeen in Deutschland sehr viele Erfahrungen mit Immobilien sammeln und habe eine Affinität zu dieser Assetklasse, und Private Markets allgemein, entwickelt. Hier findet man, im Gegensatz zu den liquiden Märkten, noch viele Ineffizienzen, die man mit einem Top Team und einem sehr disziplinierten Ansatz in ein hervorragendes Risiko-Return-Verhältnis für die Kunden umsetzen kann, insbesondere wenn man sich außerhalb des Core-Segments bewegt. Ein weiterer Grund ist, dass die FREO vor rund 20 Jahren durch einen Management-Buyout bei der Firma Feri entstanden ist und ich den FREO-Gründer, Matthias Luecker, seit meiner Feri-Zeit gut kenne. Ich habe die Entwicklung der FREO seit damals mitverfolgt und war immer beeindruckt von seinem Unternehmergeist, mit dem er die Firma zu dem gemacht hat was sie heute ist.
IPE D.A.CH: Können Sie uns noch etwas mehr zur Historie der Firma sagen?
Leser: Die FREO wollte von Anfang an als Immobilienentwickler tätig sein, vorwiegend mit Büros und Einzelhandel in Deutschland. Das Problem war, dass sich für eine quasi neue Firma ohne nennenswerten Track Record keine institutionellen Investoren fanden. Matthias Luecker, der schon damals gute Verbindungen in die USA hatte, hat dann Investitionsmittel von angelsächsischen Private Equity- und Alternatives-Häusern mobilisiert und die ersten Projekte realisiert. Die Voraussetzung für die Zusammenarbeit mit diesen Investoren war, dass die Investitionsmethodik und Aufstellung der FREO ihren äußerst anspruchsvollen Vorstellungen entsprach. Deswegen ist die FREO heute eher wie ein Anbieter von Alternative-Investments als ein klassischer deutscher Entwickler aufgestellt. Der Kreis der ausländischen Investoren, darunter viele weltweit führende Adressen aus dem Alternatives-Bereich sowie große Staatfonds, hat sich in den Folgejahren immer mehr ausgeweitet und stellt noch heute die dominante Kapitalquelle für die FREO dar. Diese Entwicklung erklärt unsere heutige Ausgangslage in Deutschland: Unser Haus entspricht den allerhöchsten Ansprüchen in punkto Investment-Methodik und Track Record, ist aber bei deutschen institutionellen Investoren fast gänzlich unbekannt. Seit 2014 betreiben wir erfolgreich die Europäisierung unserer Investments. Heute ist unser Projektportfolio im Umfang von über 2 Mrd. Euro paneuropäisch und unsere über 80 Mitarbeiter verteilen sich auf 11 Büros in 7 europäischen Ländern.
IPE D.A.CH: Wie kann man die Strategie der FREO umschreiben?
Leser: Geographisch bleibt unser Investmentschwerpunkt Europa und wir arbeiten nur mit institutionellem Geld in den Bereichen Büro, Wohnen, Logistik und Retail. In Zukunft wollen wir zusätzlich mit deutschem und europäischem Geld arbeiten. In Deutschland bieten wir auf die lokalen Verhältnisse zugeschnittene Entwicklungs- und Sanierungsdienstleitungen für Institutionelle an. Und wir sind überzeugt, dass wir hervorragende Wachstumschancen mit institutionellen Individualfonds und Club Deals im Value-Add-Segment haben, zum Beispiel Manage-to-Core-Fonds, Develop & Hold-Fonds sowie mit Fonds unserer Tochtergesellschaft Green Only Development im „supergrünen“ Bereich. Teil unserer Strategie ist auch, unser Produktangebot im Privat Markets-Segment auszubauen. Unsere Tochtergesellschaft Avelios ist in diesem Bereich bereits mit Renewables und Infrastruktur aktiv.
IPE D.A.CH: Sehen Sie Änderungen in der Strategie durch das veränderte Marktumfeld wie dem massiven Zinsanstieg?
Leser: Die anhaltende Normalisierung der Zinslandschaft verschlechtert sicherlich das Umfeld für beinahe alle Arten von Investitionen und zieht eine Neubewertung aller Assetklassen nach sich. Dies gilt auch für Immobilien. Hinzu kommt, dass die Konjunkturaussichten nicht die besten sind. Bei Büros rechnen viele Marktteilnehmer mit einer strukturell geringeren Flächennachfrage aufgrund der Home-Office-Welle. Bei Gewerbeimmobilien sehen wir quer durch Europa merkliche Preiskorrekturen, bisher vor allem im Bürobereich. Seit Beginn der Pandemie sehen wir z.T. deutliche Preisnachlässe und haben seither einige Projekte im Value-Add-Bereich auf den Weg gebracht, die sich auch im aktuellen Umfeld gut rechnen. Hier hilft uns auch unser sehr gutes Deal-Sourcing, das es uns in vielen Fällen erlaubt, Objekte „off-market“ zu erwerben.
IPE D.A.CH: Lassen Sie uns genauer über die Art von Fonds sprechen, die Sie im Immobilienbereich anbieten…
Leser: Wir bieten in erster Linie Individualfunds, wie z.B. Spezialfonds, für institutionelle Investoren an, mit denen wir die Details der Strategie und die Anlagerichtlinien gemeinsam festlegen. Natürlich sind auch Club Deals mit wenigen gleichgesinnten Institutionellen denkbar. Im Gewerbebereich offerieren wir verschiedene Konzepte: Mit unserem Manage-to-Core-Konzept können wir Objekte in guter Lage in vielerlei Hinsicht ertüchtigen und ökonomisch für die Zukunft rüsten. Angesichts der strukturell sehr hohen Preise im Core-Segment ist dies ein guter Weg, um eine attraktive Performance zu erziehen. Dies ist gerade in der heutigen Zeit, in der ein wachsender Teil des Altbestandes aufgewertet und umgerüstet werden muss, ein sinnvolles Betätigungsfeld. Mit unserem Green-Only-Development-Konzept bieten wir hier die beste Lösung in ökologischer Hinsicht. Develop & Hold bietet eine gute Möglichkeit, Entwicklungschancen mit den Renditen aus Bestandshaltung zu mischen und die Fondsperformance zu verbessern. Unser Green Only Development-Konzept erlaubt es Investoren, in Fonds mit ausschließlich supergrünen emissionsfreien Immobilien zu investieren, die sich auch ökonomisch als attraktiv erweisen. Außer Individualfonds und Club Deals bieten wir auch Multi-Investoren-Fonds an. Momentan sind wir mit einem Manage-to-Core-Produkt für Institutionelle am Markt, in das auch kleinere Beträge investiert werden können. Im Wohnungsbereich arbeiten wir an einem Produkt, das in einigen europäischen Märkten außerhalb Deutschlands in den aufstrebenden Markt für Mietimmobilien investiert.
IPE D.A.CH: Sind diese Fonds in einer anderen Risikoklasse angesiedelt als herkömmliche Immobilienfonds?
Leser: Unsere Stärken liegen in der souveränen Beherrschung der technischen, operativen und kommerziellen Risiken von komplexen Bau -oder Sanierungsprojekten. Entsprechend finden wir uns deshalb mit unseren Produkten nicht im Core-, sondern im Value Add-Segment. Das bedeutet etwas höhere Risiken, aber unsere Stärke besteht ja gerade darin, diese Risiken gut im Griff zu haben und den Investor weitgehend vor ihnen zu schützen. Wir verfügen natürlich auch über ein auf unsere Bedürfnisse zugeschnittenes Risikomanagement und -reporting-System.
IPE D.A.CH: Ich würde gerne noch einmal auf Ihr Green-Only-Konzept zu sprechen kommen…
Leser: Die Nachhaltigkeit von Immobilien rückt immer mehr in den Fokus von Mietern und Investoren. Gerade auf diesem Feld sind wir durch unsere enge Zusammenarbeit mit der ETH Zürich mit unserem Green-Only-Development-Konzept sehr gut aufgestellt: Wir sind in der Lage, Gebäude, die im Bau CO2-minimal und im Betrieb völlig CO2-neutral sind, zu entwickeln. Die Gebäude weisen zusätzlich beträchtliche Kostenvorteile gegenüber der konventionellen Bauweise auf. Damit begeben wir uns auf ein ökologisches Niveau, das deutlich über den verbreiteten Zertifizierungen liegt. Zusätzlich können wir mit unserem Instrumentarium Immobilien so sanieren, dass sie wieder zukunftsfähig werden. Unser Green-Only-Development-Konzept bieten wir sowohl für Einzelobjekte an als auch in Form von supergrünen Fonds.
IPE D.A.CH: Zurück zu Ihrer Person, welche Aufgaben nehmen Sie in Ihrer Rolle als Chief Investment Officer der FREO-Gruppe konkret war?
Leser: Als CIO bin ich zunächst einmal Teil unseres 4-köpfigen Investment Committees, das sämtliche Investitionsprojekte genehmigen muss und im weiteren Verlauf begleitet sowie die Risiken im Blick behält. Hier hilft mir natürlich meine Erfahrung im Immobiliengeschäft. Da ich bei meinen bisherigen Tätigkeiten nicht nur mit Immobilien zu tun hatte, sondern mit praktisch allen Anlageklassen, versuche ich auch das Gesamtbild der Finanzmärkte, die ja alle miteinander zusammenhängen, mit in die Diskussion einzubringen. Außerdem bin ich als Sprecher der Geschäftsführung in Deutschland im engen Austausch mit den Kunden. Da hilft es natürlich, wenn man nahe am Produkt und den Entscheidungsprozessen ist.
IPE D.A.CH: Herr Prof. Dr. Leser, besten Dank für diese Einblicke!